Niemiecki nadmorski rynek nieruchomości stopniowo wraca do równowagi po zawirowaniach związanych przede wszystkim z agresja Rosji na Ukrainę.
Po długotrwałym trendzie wzrostowym lokalnych cen nieruchomości, rynek nieruchomości na wybrzeżu Morza Północnego również odczuł skutki wojny na Ukrainie, powszechny wzrost kosztów, inflację i wynikającą z niej podwyżkę stóp procentowych – ceny spadły. Ale jak to wygląda obecnie? Eksperci VON POLL IMMOBILIEN przeanalizowali rozwój cen nieruchomości domów jednorodzinnych 1 w dzielnicach, niezależnych miastach oraz na półwyspach i wyspach na wybrzeżu Morza Północnego i porównali rozwój cen zakupu 2 w I kwartale 2024 roku z pierwszym i czwartym kwartałem 2023 roku.
W ocenie Daniela Rittera, partner zarządzający w VON POLL IMMOBILIEN, rynek nieruchomości na wybrzeżu Morza Północnego jest w dalszym ciągu pod wpływem wydarzeń ostatniego półtora roku. Podobnie jak w większości regionów Niemiec, ceny domów jedno- i dwurodzinnych zauważalnie spadły. W dziewięciu z dwunastu analizowanych regionów wybrzeża Morza Północnego średnia cena metra kwadratowego domów w pierwszym kwartale 2024 roku spadła aż o 9 proc. w porównaniu z analogicznym kwartałem roku poprzedniego. Niemniej jednak liczby pokazują, że rynek powoli ponownie się stabilizuje i ustala nowy, obniżony poziom. Spojrzenie na rozwój cen w czwartym kwartale 2023 r. w porównaniu do pierwszego kwartału 2024 r. pokazuje, że spirala cen w dół porusza się już znacznie wolniej – ceny nie spadają już tak gwałtownie, a w niektórych przypadkach nawet ponownie nieznacznie rosną . Ważny sygnał dla potencjalnych nabywców, którzy liczą na dalsze obniżki cen – faza regulacji rynku może wkrótce dobiegać końca.
Potencjalni nabywcy na Wyspach Północnofryzyjskich muszą sięgnąć głęboko do kieszeni. W pierwszym kwartale 2024 r. za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej trzeba było zapłacić średnio 11 704 euro. Choć najwyższe ceny znajdziemy tu w rankingu, to w ramach analizy największy spadek cen odnotowały także Wyspy Północnofryzyjskie – ceny spadły o -9 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednak bardziej krótkoterminowe spojrzenie na rozwój cen od czwartego kwartału 2023 r. do pierwszego kwartału 2024 r. sugeruje, że ceny wydają się stopniowo stabilizować, gdyż w tym okresie wykazywały tendencję do stagnacji na poziomie -0,7%. Wyspa Sylt, która zawsze była jednym z najdroższych regionów w Niemczech, jest częściowo odpowiedzialna za wysoki poziom cen na Wyspach Północnofryzyjskich. Osobne spojrzenie na wyspę pokazuje, że średnie ceny tutaj, wynoszące 14 424 €/m 2, są nawet znacznie wyższe niż na Wyspach Północnofryzyjskich jako całości. Jednak ceny nieruchomości na Sylcie również spadły o -6 procent w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku.
Martin Weiß, kierownik biura w VON POLL IMMOBILIEN Sylt stwierdza, że rynek nieruchomości na Sylcie również się zmienił od czasu zmiany stóp procentowych i powszechnego wzrostu kosztów, rynek reguluje się w dół. W ciągu ostatnich dwóch dekad na Sylcie powstało wiele nowych konstrukcji. Prawdopodobnie w przyszłości nowych budynków będzie mniej, po prostu ze względu na zwiększone koszty budowy. Własność nieruchomości na Sylcie pozostanie w przyszłości czymś wyjątkowym, ponieważ jest ograniczona.
Następna grupa wysp zajmuje drugie miejsce w rankingu i znajduje się w odległości ponad 2800 €/m 2 od Wysp Północnofryzyjskich. Na Wyspach Wschodniofryzyjskich, do których należą Norderney, Juist i Spiekeroog, dom kosztuje średnio 8833 €/ m2 . Jednak ceny nieruchomości na Wyspach Wschodniofryzyjskich wzrosły w pierwszym kwartale 2024 r. nieznacznie – o 2,4 proc. Biorąc pod uwagę dane analityczne od czwartego kwartału 2023 r. do pierwszego kwartału 2024 r., staje się jasne, że ceny nieruchomości na Wyspach Wschodniofryzyjskich faktycznie ponownie rosną – w tym okresie ceny wzrosły jeszcze bardziej gwałtownie, bo o 5 proc., w porównaniu do analogicznego kwartału roku poprzedniego.
Wyraźnie niższy poziom cen na kontynencie na wybrzeżu Morza Północnego: w dzielnicy Nordfriesland (tylko kontynent) dom kosztował w pierwszym kwartale 2024 r. około 2340 euro/m 2 , w dzielnicy Wittmund (tylko kontynent) 2203 euro/m 2 , w powiecie Fryzja (tylko kontynent) 2095 €/m 2 oraz w powiecie Aurich (tylko kontynent) 2069 €/m 2 . Choć te cztery regiony plasują się na podobnym poziomie cenowym, to w rankingu najbardziej wzrosły ceny domów we Fryzji Północnej, która wyniosła 8,9 proc., a za nią uplasował się Wittmund, który zanotował drugi w analizie największy wzrost cen na poziomie 7,4 proc. Natomiast we Fryzji i Aurich ceny spadły w analizowanym okresie odpowiednio o -5,9% i -6,5%. W krótkim okresie – tj. od czwartego kwartału 2023 r. do pierwszego kwartału 2024 r. – ceny nieruchomości w powiecie Fryzja utrzymały się na poziomie -0,7 proc., a w powiecie Aurich na poziomie -0,3 proc. To także sygnał, że średnie ceny domów w tym kraju powoli się stabilizują.
Przy średnich cenach za metr kwadratowy wahających się od 2 000 euro do 1 900 euro potencjalni nabywcy w dzielnicy Cuxhaven (1 990 €/m 2 ), w dzielnicy Dithmarschen (1 958 €/m 2 ), w niezależnym mieście Wilhelmshaven (1 926 € /m 2 ), w niezależnym mieście Oblicz 2 ) oraz w niezależnym mieście Bremerhaven (1910 €/m 2 ). O ile dzielnice Dithmarschen i Cuxhaven odnotowały drugi i trzeci co do wielkości spadek cen w całym rankingu, odpowiednio -7,6 proc. i -7,2 proc., o tyle średnie ceny domów w Wilhelmshaven spadły o -6,6 proc., a w Emden o -3,1 proc. . Szczególnie uderzające: choć ceny za metr kwadratowy domów w Bremerhaven spadły w ciągu roku o -1,8 procent, to w krótszym okresie obserwacji, tj. między czwartym kwartałem 2023 r. a pierwszym kwartałem 2024 r., wzrosły o 1,8 procent. Natomiast w dzielnicach Cuxhaven i Dithmarschen, a także w niezależnym mieście Wilhelmshaven, ceny również w krótszym okresie objętym badaniem pozostały w stagnacji lub przynajmniej nieznacznie spadły, wynosząc -0,6%, -2% lub -1,6%.
Najtaniej jest w dzielnicy Wesermarsch. Średnia cena domów w tym kraju w pierwszym kwartale 2024 r. w porównaniu do pierwszego kwartału 2023 r. wyniosła około 1872 €/m 2 , choć tutaj ceny nieruchomości również znacząco spadły i wyniosły -6,6 proc.
Po niezwykłym rozwoju i stale rosnących cenach, od połowy 2022 roku rynek nieruchomości wzdłuż wybrzeża Morza Bałtyckiego wykazuje tendencję spadkową na tle wojny na Ukrainie, inflacji i zwiększonych kosztów. Z aktualnej analizy wynika jednak, że rynek powoli się stabilizuje, a ceny nieruchomości ponownie lekko rosną. Eksperci VON POLL IMMOBILIEN przeanalizowali rozwój cen nieruchomości domów jednorodzinnych 1 w dzielnicach, niezależnych miastach oraz na półwyspach i wyspach * na wybrzeżu Morza Bałtyckiego i porównali rozwój cen zakupu 2 w I kwartale 2024 roku z pierwszym i czwartym kwartałem 2023 roku.
Daniel Ritter, partner zarządzający w VON POLL IMMOBILIEN uważa, że obecny wzrost cen domów jedno- i dwurodzinnych wzdłuż wybrzeża Morza Bałtyckiego wskazuje na spadek rynku w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 r., kiedy ceny za metr kwadratowy spadły w 13 z 16 regionów. Niemniej jednak istnieją podstawy do ostrożnego optymizmu. W szczególności dane z IV kwartału 2023 r. w porównaniu do I kwartału 2024 r. sugerują, że dynamika cen uległa spowolnieniu i w niektórych regionach ponownie odnotowują niewielkie wzrosty cen. Rozwój ten można wytłumaczyć między innymi rosnącym popytem i utrzymującą się popularnością wybrzeża Morza Bałtyckiego jako miejsca zamieszkania i wypoczynku oraz wypoczynku. Okazuje się, że pomimo krótkotrwałych wahań, długoterminowy trend wskazuje na stabilny wzrost, co jest ważne zarówno dla nabywców, jak i właścicieli nieruchomości.”
Potencjalni nabywcy poszukujący domu w Rostocku muszą obecnie spodziewać się najdroższej średniej ceny za metr kwadratowy wzdłuż wybrzeża Morza Bałtyckiego na poziomie około 3864 euro. Tuż za nimi plasują się półwyspy Fischland-Darß-Zingst z 3.835 €/m 2 i Uznam z 3.813 €/m 2 . Uderzające jest to, że ceny nieruchomości na wyspie Uznam spadły w pierwszym kwartale 2024 roku o -9,3 procent w porównaniu z tym samym kwartałem roku poprzedniego. Jest to największy spadek cen domów na wybrzeżu Morza Bałtyckiego w analizowanym okresie. Wydaje się jednak, że na razie Uznam osiągnął dno, ponieważ porównanie pierwszego kwartału 2024 r. z czwartym kwartałem 2023 r. pokazuje, że ceny nieznacznie wzrosły o 0,4 proc. lub ustabilizowały się. W przeciwieństwie do największego spadku cen na wyspie Uznam, ceny za metr kwadratowy domów jednorodzinnych wzrosły w ubiegłym roku na Fischland-Darß-Zingst – wbrew zwykłemu trendowi rynkowemu – o 7,2 proc. To najwyższy wzrost cen w aktualnym rankingu Morza Bałtyckiego.
Do najdroższych regionów Morza Bałtyckiego z cenami nieruchomości przekraczającymi 3500 €/m 2 zaliczają się także Rugia z ceną 3629 €/m 2 i Fehmarn z ceną 3540 €/m 2 . Jednak podczas gdy ceny na Rugii w ciągu roku nadal nieznacznie rosły o 1,3 procent, na Fehmarn spadły o -4,7 procent.
Potencjalni nabywcy znajdują obecnie najniższe ceny domów jedno- i dwurodzinnych w dzielnicy Pomorze Przednie-Greifswald (tylko na kontynencie) na poziomie 1739 EUR/m 2 , jedynym regionie na wybrzeżu Morza Bałtyckiego, w którym ceny za metr kwadratowy wynoszą poniżej 2000 EUR. W porównaniu do pierwszego kwartału 2023 roku ceny nieruchomości na Pomorzu Zachodnim-Greifswaldzie (tylko na kontynencie) spadły aż o 8,1 proc., co stanowi trzeci co do wielkości spadek cen w rankingu. Patrząc krótkoterminowo, również tutaj widać ożywienie: w porównaniu z czwartym kwartałem 2023 r. ceny nieruchomości ponownie wzrosły o 6 procent.
W niższym przedziale cenowym od 2 000 €/m 2 do 2 500 €/m 2 potencjalni nabywcy mogą znaleźć odpowiednią nieruchomość w dzielnicach Rostock za 2 336 €/m 2 , Północno-Zachodnia Meklemburgia za 2 468 €/m 2 i Szlezwik-Flensburg za 2494 €/m 2 . O ile ceny za metr kwadratowy domów w powiecie Rostock spadły o -6,6 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 r., o tyle w północno-zachodniej Meklemburgii i Szlezwiku-Flensburgu spadły odpowiednio o -2,2 proc. i -2,8 proc.
Potencjalni nabywcy, którzy nie chcą wydawać więcej niż 3 000 €/m 2 na swoją nową wymarzoną nieruchomość, mogą również szukać w dzielnicach Vorpommern-Rügen (tylko na kontynencie) ze średnią ceną 2 683 €/m 2 , Rendsburg-Eckernförde za 2 698 € /m 2 i Flensburg rozglądają się za 2885 €/m 2 . Co ciekawe, ceny – wbrew trendowi rynkowemu – na Pomorzu Zachodnim-Rugii (tylko na kontynencie) wzrosły w pierwszym kwartale 2024 r. o 3,8 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału 2023 r.
W środkowym przedziale cenowym znajduje się Kilonia z ceną 3111 €/m2 , dzielnica Plön z ceną 3213 €/m2 , Lubeka z ceną 3216 €/m2 i dzielnica Ostholstein (tylko na kontynencie) z ceną 3387 €/ m2 . We wszystkich tych regionach ceny nieruchomości mieszkalnych spadły obecnie od -4,5 proc. do -8,2 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 r. Jedynie w powiecie Plön obniżka cen jest niższa i wynosi -0,5 proc. Porównując czwarty kwartał 2023 r. z pierwszym kwartałem 2024 r., ponownie widać, że rozwój cen wyhamowuje, a w niektórych przypadkach ponownie wykazuje tendencję wzrostową – w Plön o 3,3 proc., a w Kilonii o 2,4 proc.
Zauważalny jest także spadek cen nieruchomości w pierwszym kwartale 2023 roku we wszystkich gminach wiejskich i miejskich wzdłuż niemieckiego wybrzeża Morza Bałtyckiego, które kształtują się w środkowym przedziale cenowym powyżej średniej wynoszącej 3000 euro/m 2 . Należą do nich Ostholstein (tylko na kontynencie) z -9,1% do 3.576 €/m 2 , Lubeka z 12,6% do 3.504 €/m 2 , Kilonia z -11,3% do 3.256 €/m 2 i Plön z 6,1% do 3.228 € /m 2 .